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高房价还能撑多久房地产没绑架中国

发布时间:2021-01-22 11:06:13 阅读: 来源:电缆防火涂料厂家

证券时报

在高房价面前,阴谋论、泡沫论、中国特色论等层出不穷,这个时候我们更应该从理性的角度,认清房价的本质。

房地产没绑架中国

房地产虽然度过了黄金时代,但白银时代还长,房地产的历史使命也没完成。

人们都说高房价还有现在的去库存,是房地产绑架了中国。其实不然,它帮助了中国。

说房地产绑架中国的人,分析房价构成,发现建筑成本只是其中的一小部分,土地出让金、税收、银行利息才是大头。银行既给房地产商贷款,又给购房者贷款,如果房地产出现问题,银行也会受牵连。而银行都是政府的,政府要救银行,所以房价不能跌,证据是政府屡屡在房价下跌的关键节点出台政策,支撑房价。还有一种观点认为,经济不行就刺激房地产,政府对房地产就像吸毒上瘾。

这是阴谋论的思维分析法,在这种分析框架下谁收益谁就是推动者。此方法简单直接,但逻辑太简单,找不到是非曲直。

在某事件中可获利的一方,可能会成为推动者,但并不会成为决定因素。如果把房地产当做一件普通商品,当做一个普通产业,会更容易客观一点。

从全球范围看,经济起飞后房地产都会飞速发展,人们有了钱需要更好的住宅。在中国,住房一直是主要财产。以前在农村盖房子并不容易,现在则容易得多,往往隔上十多年就要重新盖,因为要和流行款式相符。城市就更不用说,老城区住房只有居住功能,人们的消费标准和审美要求日渐提高,希望有花园社区还有娱乐休闲,这也是新城区房价更高的原因之一,目前换房还远未完成。

中国是高储蓄国家,能让银行储户们心甘情愿把钱取出来消费,住房是其中最重要的一项。

认为房地产新房面积太大无法消化,从而认为中国房地产要崩盘好像很有道理,但喊了很多年也没出现,这是因为低估了进城人口数量,或者使用了错误的评估模式:一个家庭对应一套房子。其实一个家庭可以对应多套住房,德国人口数量已不再增加,但每年住房需求还在增加。

现在城市化还没完成,房地产虽然度过了黄金时代,但白银时代还长,房地产的历史使命也没完成。比如2008年之后房价上涨被认为是政府托市,其实上涨是全球性的,中国经济迅速恢复支撑房价继续上涨。在这个过程中,会出现很多受益者,比如早期买房的人会增值,地方政府卖地充实地方财政,房产商和银行大获其利。他们也会推动城市扩张和房价上涨的动力,出现暴力强拆等。

在中国,没有一个产业像房地产这样被妖魔化,被津津乐道成为不衰的公共话题,一个承担如此多消费和就业并创造财富的行业,理应被客观分析和对待,然而现在明显没有。

房价上涨的确问题很多,但如果供应量充足,是不应该涨那么高的,问题是供应量。

中国二线城市都在拼命扩容以接纳更多居民,比如武汉城区要和周围县市连在一起,有大武汉之称。郑州、长沙的扩张速度也很惊人,郑东新区一度还有鬼城之称,三四线城市就更不用说了,城区拼命往高速公路路口或高铁站方向扩张。多亏这些要求政绩又依赖土地财政的地方城市,扩建城区接纳了新增人口,才没让房价一直上涨下去。

有人说政府和房产商沆瀣一气,其实在笔者看来政府干涉房产过于积极,限制多多。

资本市场一直对房产商有歧视,很长一段时间内不允许其增发融资,也不允许其借壳上市。歧视性政策还包括银行贷款受限制,只能借助信托,成本往往在20%。当信托渠道被斩断,只能靠民间高息集资,不少地方房企老板无力偿还最后跑路。

想降房价,应该增加供给,这跟菜篮子工程一样,没有菜,怎么控制菜价?应该善待房产商,给他们市场待遇,让他们努力造房,以此平抑房价。

想降房价,应支持房地产商,限制购买从来就不是解决之道。

借助房地产获利的一方,只是客观规律的受益者而已。认为政府或开发商可以控制房价的想法是错误的,一旦城市化完成,不论是需求还是房价都会平稳下来。

好多人都觉得中国要走向日本那样的地产泡沫,那轮泡沫是日本城市化的尾曲,泡沫带来的是供应量快速增加。

如果中国城市化结束,届时城市上空的塔吊行踪难觅,房地产也就风光不再,再炒作房子只能是死路一条。

高房价撵不走穷人

对普通人而言,在劳动时间一定的情况下,一定会倾向于选择收入更高的区域。

高房价没办法让体力劳动者离开,也没办法让白领离开,认为高房价能控制城市规模的想法注定落空。

一线城市的房价如脱缰野马一般,令年轻人压力山大。每隔一段时间都有媒体策划选题:逃离北上广深,隔上一段时间又会炒作重回北上广深。每年都有很多人离开,也会有很多人加入,关键是看两者的数量差。

毫无疑问,来的远比离去的多。

一线城市面临的问题和二三线城市不同,人口涌入速度快而城市承载能力有限,所以什么都靠抢。公交车要抢着上,子女要抢着入学,房子也要抢着买。

人口过度集中的副作用很明显,所以政府在控制大城市的规模,避免人口过度集中。比如北京就把城市的功能转移分散,试图实现京津冀一体化。这个效果有待观察。当年东京也把高校转移出城区,但迅速扩大的城市又再次把这些高校包围了。

很多人认为,房价高到买不起,就会有很多人因缺失安全感而离开,城市规模就可以控制了。

理论上讲,高房价会增加生活成本,使一部分人不堪重负。就跟制造业一样。一线城市的制造业都在撤退,因为土地贵,生产成本高,竞争力下降。全球产业转移的逻辑也是如此。

制造业能转移,是因为转移了照样生存,但有很多行业根本就离不开一线城市,比如金融等高附加值产业。

高房价像LV店铺,用价格来赶走低收入者,以彰显购买者的地位和品牌实力。但一个城市不仅仅只有LV店铺,还有边缘地带,容纳各种店铺以供选择,大城市只是把普通人赶到更远处而已。

可以想象,假如房价继续上涨,大城市容纳的人口也不会减少。香港是一个可借鉴的案例。

对普通人而言,在劳动时间一定的情况下,一定会倾向于选择收入更高的区域。深圳、北京的最基层劳动者的收入看起来不高,大概在每月3500元左右,但二线城市大概只有2500元,一个月相差的1000元看起来不多,但这个1000元很重要。交通和住宿是两个主要变动项目,只要扣除这两项,1000元还有剩余,在大城市打拼就是理性的。

交通和住宿具有弹性,普通人可以选择多人合租或者住在更远郊,前些年还有报道北京打工者住在井下,他们总有办法找到生存之道。

对白领而言,一线城市提供了中小城市不具备的可能性,尽管一开始收入差不多,但年轻人看重未来。

纽约在2008年的金融危机之后,经济率先恢复,有不少年轻人到纽约找工作,一室一厅成为稀缺资源,租金相当于他们半个月的工资。

那是因为只有纽约能释放出工作机会。一旦经济出现风吹草动,一线城市的优势就更加明显。这一轮经济调整也表明,一线城市受实业萧条的影响最小。

在大城市中,普通收入者肯定占多数,可能永远也买不起房,但他们不会走。高房价撵不走穷人,只是让他们生活得更苦。

全球的大城市都无法将穷人赶出去,但会以阶层让人们分区域居住。大城市以服务业为主,服务业需要的劳动力不大可能被机器替代,基础劳动者必不可少。这就提醒城市的管理者,如何让超级城市为普通劳动者提供容身之地很重要。

城中村在一定程度上承担了这种功能,成为劳动力的蓄水池。仿效城中村,如果隔一段建一个高密度住宅区容纳普通务工者,既可以减少通勤距离,缓解交通压力,又可以降低居住成本,同时高密度住宅区还可以获得高租金收益。

从另一个角度看,高房价是城市发展的结果,证明有这么多人有购房能力,城市在挑选居民和产业,不适应者会被淘汰。

若因为房价或者租金调高而缺少接盘者,房价自然会下调,所以可以假设所有城市的房价都有上涨的冲动,能够涨得动的城市,是因为更有竞争力,可以提供更好的就业机会。

如果某一天有优势的就业岗位没有了,一线城市的扩张就会停止。比如资源城市衰竭后,人们就会争相离开。

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